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作者 林琦

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重生归来一年多的佳兆业,似乎正在用更快的步伐追赶因债务风波而失去的两年时光。

2017年1月,北京市内一片住宅区。REUTERS/Jason Lee

在先后收购南太地产、美加医学、明家联合、ST生化之后,潮汕商人郭英成紧随同行陈卓林和杨国强的脚步,于近日正式宣布分拆旗下物业上市。

上海7月7日 –
虽然资本市场对于中国物业企业的热度有所降温,但今年来中国房地产企业整合或分拆物业公司的举措如火如荼,独立上市意图已是昭然若揭,但相当多企业更看重线上线下结合所带来的巨大商业价值。

公告显示,佳兆业建议分拆旗下附属公司佳兆业物业的股份在香港联交所主板独立上市,目前该项建议分拆计划已获得联交所确认,并于6月22日正式提交了上市申请表格。

国内房地产市场已进入“白银时代”,每年新建房产规模难有大突破,大型房企急需找到新的业务增长点,原本处于从属地位的物业管理晋升为新看点。除了稳定的基础物业服务收入外,各家企业还希望探索出适合物业公司发展的O2O新路,扩大增值业务的贡献。

如业内人士所言,如今物业公司上市是市场竞争大势所趋,实属正常,于佳兆业自身,分拆上市无疑意味着旗下多了一个独立的集资平台,价值变现的同时也获得更多的发展机会和竞争优势。

不过有业内人士认为,物业企业贴近社区、贴近业主的优势尚不能成为其发展O2O业务的核心竞争力,物业企业的O2O之路仍需继续探索。

然而,近两年资本市场对物业管理概念的追逐热度已减弱,虽然刚刚成功上市的碧桂园服务、雅生活再度引发了的房企分拆物业上市热潮,但规模及发展稍显弱势的佳兆业物业,能否吸引资本市场的围猎,目前还是一个未知数。

“物业公司分拆的目的还是为了上市,当年物业公司成为风口,股价甚至高于地产公司,刺激了地产公司分拆。”房企新城控股(601155.SS)副总裁欧阳捷说。

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他指出,物业分拆上市,既可以获得发展资金,也可以提升品牌价值,还可以在必要时为地产企业提供稳定现金流。

物业分拆第一步

申万宏源研究所海外研究部资深分析师李虹表示,2014年彩生活作为首家中资物业股上市之后,因物业公司属非周期属性,较地产股本身能够更高估值,一度成为市场的热点;不过随着近期地产股的估值回升,市场对于物业股的关注度已有所降温。

实际上,佳兆业早有分拆物业上市的计划,并非跟风而行。去年中期业绩会上郭英成谈及公司多元化发展时,就曾透露旗下物业板块已较为成熟,正准备分拆上市。

目前共有彩生活、中海物业、绿城服务等五家物业服务企业在港上市。

在3月份发布的2017年年报中,佳兆业则进一步明确提到会考虑在恰当时候分拆旗下物业于香港主板上市。

尽管在资本市场有所降温,但房地产企业对于物业公司的资本运作保持相当高热度。今年2月滨江集团(002244.SZ)拆分物业板块;3月雅居乐透露正筹划将物业管理业务分拆并独立上市,富力地产亦成立物业服务集团,万科(000002.SZ)则宣布万科物业引入私募基金博裕资本和58同城母公司58集团两家战略投资者。

随后,5月份顺利解决ST生化控制权争夺战的佳兆业,6月22日便马不停蹄地向港交所递上了申请书,拟以建议分拆及股份发售的形式分拆物业上市,并在6月25日披露相关上市材料,向登陆资本市场迈出实际步伐。

4月旭辉集团旗下东升物业在国内新三板挂牌;6月绿地(600606.SS)将旗下绿地物业出售给雅居乐物业。

因为处于最初步的阶段,关于佳兆业物业上市的预期时间表及股份发售细节均尚未能知晓,佳兆业方面除了“一切以公告披露为准”外,也再无更多回复。

据中国指数研究院6月中推出的《2017中国物业服务百强企业研究报告》,南都物业和碧桂园物业已报送招股材料,有望成为首批A股上市的物业服务企业。截止6月12日,已有49家国内物业服务企业挂牌新三板。

目前外界可了解到的是,佳兆业控股通过直接或间接方式拥有佳兆业物业98.6%的权益,未来若顺利分拆上市,佳兆业拥有的佳兆业物业权益也不少于50%,仍为其附属公司。

**两个万亿市场**

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克而瑞研究中心高级研究员沈晓玲指出,随着国内房地产逐步迈入存量房市场,作为房企多元化业务的主要战略之一,物业管理业务的整合或分拆正进行得如火如荼。

佳兆业于港交所披露的材料显示,佳兆业物业共有物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务、智能解决方案四大业务线。截止2017年12月31日,该公司年度收益为约6.69亿元,上述四大业务板块的营收贡献占比分别为40.1%、44.2%、8.6%、7.1%,在管物业建筑面积2400.8万平方米。

她说,对于在住宅开发业务有一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言,通过物业管理服务作为切入点,将住宅和服务嫁接起来,可以提高消费终端客户的粘性,并通过增值服务挖掘新的盈利点。

虽然此前佳兆业集团遭遇了破产重组等危机,佳兆业物业的发展却始终较为平稳,过去三年,该公司的营业收入及利润逐步提升,2017年毛利为2.04亿元、净利润0.71亿元,2015年-2017年收益复合增长率18.3%,净利润复合增长率为11.2%。

目前在物业服务企业中,基础物业服务贡献收入仍占绝大多数。据中指院的物业百强企业报告统计,去年百强企业营收均值中,82.7%来自基础物业服务收入,17.3%来自多种经营收入,但是多种经营贡献近四成的利润。

资产及现金方面,同期佳兆业物业的总资产为11.9亿元,期末现金及现金等价物大幅提升至1.14亿元。

该报告预测,未来五年国内的基础物业管理市场和社区增值服务市场规模将分别突破1万亿元人民币,物业管理行业迎来新一轮成长机遇期。

但与不少同行类似的是,在规模扩大的同时,佳兆业物业也有着负债率偏高的问题,截至2017年12月底,其总负债8.86亿元,负债率虽有大幅下降,仍达106%。

欧阳捷认为,物业公司的现实价值在于帮助地产企业提升品牌价值和产品溢价,因为产品与服务是住宅产品的两翼,不能偏废;同时获得现金流和利润。

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他指出,物业公司的潜在价值在于未来尚不确定的发展机会,不仅在于住宅小区的“围城效应”,物业拥有最后100米的管控红线,而且在未来的存量住房市场越来越大的大背景下,智慧社区改造、老房电梯改造、装修改造等领域存在潜在的巨大市场空间和地产转型发展机会。

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通过三年持续收购,已成为国内最大物业公司的中民未来控股集团相当关注与物业服务紧密关联的社区金融和居家养老业务。该公司董事长王晖此前在接受专访时表示,公司发展模式就是以物业为入口、金融为手段、养老为特色。

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