装修完成之后,还要配备家具。90平米左右的两居室,总体费用折合到3万元,大差不差。

另一方面,对租客而言,公寓机构通常与其签订为期一年的租约,租金每年会随着市场价格进行上涨。自如的收房员告诉记者:“公司系统会有一个市场报价,根据周边租金来进行上下浮动,续约调价时也会依据系统报价来进行调整。”

不论如何,北京的房租确实是涨了很多,而且未来回落的概率也不会太大。

“值得注意的是,政府监管有一个边界问题。我认为设立租金管制是一个误区,因为除保障性的租房外,租金价格还得交给市场来决定,最重要的是先建立一个完整的租赁信息和租金平台,这样偏离市场的价格就会被辨识出”,全雳表示:“租金问题本质是供求,租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求关系。”

从北京不同商圈的租金情况也能够发现,租金的高低与那个商圈的产业结构,人员结构等都有很大关系,租金低的地方一般产业不发达,而租金高的地方往往是高收入产业集中,比如望京。

值得关注的是,8月19日,机构A在约谈后曾经公开表示:“不存在抬高租金的情况。”事后,新京报记者向该中介工作人员求证上述调查的情况,但是遭到对方回绝。

北京租房市场演变

对于收房背后的逻辑,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖回应了记者的问题:“抬价是行业性的,但是,客观上确实推高了租金的价格”,高靖解释了抬价背后的规模扩张需求:“公寓类的企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的,公寓类的企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现的。”这其中,规模是企业生存、扩张以及扩大盈利空间的首要因素。

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大家想一想在北京彻底清理群租房市场的前提下,2018年你去找房东租一个10几平米的单间,大概会是什么价格,会是什么样的居住品质。

稍后,机构A收房员又在电话里表示,“租金可以给到12500元/月,这已经高出市场价格了。”

收完房源,接下来的问题就是,到底能不能把房子再租出去。

新京报:你怎么看待杭州鼎家长租公寓“爆仓”事件?

今年北京的房租价格上涨确实幅度比较大,但也并非所有区域都有很大的涨幅。像通州这两年的涨幅就比较大,这跟北京副中心的建设有很关系,而且通州的租金还会上涨,等到商务区建成之后,周边两居室的租金价格稳定在一万以上是比较正常的。

多数租赁机构背后都有资本入驻,为租赁机构的规模扩张提供了资金支持。

这种逻辑是无脑文科生小编的逻辑。

抬价不止

资本一方面要大力扩张,抢占房源市场,为未来做打算,另一方面要有持久的耐心,短期制胜基本是不可能的。

4858美高梅,5分钟后,机构B工作人员来电话表示,“我们给出的租金肯定比机构A高,价格在11500元/月以上。你们附近的同类房源我也看了四五套了,先给11800元/月的价格。”

当然,在过去很多年的时间里,北京的发展阶段也决定了不可能过早将租房市场规范化,因为过去的规范化租房市场,可能带来的就是北京这个城市的发展滞后。

截至目前,除北京之外,南京、深圳、西安等城市对租房市场进行调控,发力彻查住房租赁市场状况,并根据自身市场制定相关整治政策。

实际情况是,自如公司收了大量的房源,很多都没有转租出去。对于长租公司来说,以合理价格及时转租出去肯定是最重要的,那些认为囤房源控制市场抬高价格的人,是根本没过脑子。一套房子即使是涨了500块钱,但是很多房子租不出去,空置着,成本肯定更高啊。

一位将房源租给自如的房东告诉记者:“我的房子位于朝阳区青年路附近,三室一厅的房子在两年前租给了自如,当时租金是5800元/月,而后自如对房子做了装修,两年内按照合约租金没有上涨,我们收到的一直是5800元/月。但是,这期间周边同户型的房子租金已涨到万元以上,我们预备再签合约时涨价。”

蛋壳公寓在市场中收房源,价格一直比自如高一点。去年有蛋壳的朋友找我推荐房源,出价确实比自如高,但也并非高的离谱。比如一套房子,自如出价4000元,那么蛋壳的报价往往是4200-4300元。

12点30分,机构A的收房员再次来电称,“我跟领导说了,12200元/月行吗?第一年免租期35天,以后每年免租期都30天,签订五年合同行吗?每年租金不变,都是12500元/月。我们尽量不会打隔断出租。”

当然了,这种群租房是非常危险的,一套房子打出这么多隔断,电线横七竖八,又住了那么多人,一旦有抽烟的人发生点意外,就很容易引发火灾。过去北京群租房着火的新闻很多。

蛋壳公寓

来源: 通货朋仗(ID:zt734922044)

日前,作为长租公寓运营企业的代表、最近深陷“舆论漩涡”的蛋壳公寓相关人员接受了新京报记者的采访。其中蛋壳公寓创始人兼CEO高靖、蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩针对“抢房源”“规模战”“租金涨”等话题发表见解,并对租赁行业的健康发展提出了建议。

还有一个原因,那就是大家的工资普遍都没涨。

蛋壳公寓创始人兼CEO高靖:公寓类企业利润是较低的,除去收房成本和装修成本,企业是薄利的。对公寓类企业而言,空置率是非常重要的,比如,毛利率有15%,而有5%空置率的话,毛利率就降低至10%。

近几年,北京面临着城市升级。逐步清理低段产业,逐步规范化租房市场,逐步提升城市形象,对于群租房的打压也越来越严格。

首先,建立租赁备案制度。由政府牵头建立房源和租金的大数据平台,房源和租金信息是透明的,比如,哪家企业高于指导价格30%就予以处罚。

《我是棵普通韭菜,要凭一己之力在北京买房,我疯了吗?》

长租公寓资深研究人士全雳表示:“实业不景气,社会游资和机构资本流入租房市场,资本是趋利的,频繁融资、抢占房源,推出租金贷等等,这一切行为都助推了一线城市房租上涨。”

虽然北京的房租一直在涨,但是从三年的合约期限来整体精算的话,利润率并不高。大量的房源没有办法及时租出去是主要问题所在。

作为被约谈方之一,蛋壳公寓联合创始人兼COO崔岩在接受记者采访时表示:“所有的租赁企业应该接受政府监管。租金是关于国计民生的问题,我认为政府应该调控。”

过去北京的群租房非常普遍,一个100多平米的房子能够隔出七八间卧室,一个厨房都隔出一间来。我知道的一个做群租房的大妈,在北京的三十多个小区都有房源,一个小区的收益是每月一万多,大家可以算一下这位大妈的收入。

目前,由于租赁机构刚刚进入租房市场不久,我国租房市场的供给方还是以个人房东为主,租赁机构提供的房源量总体占比较小。此次,租金上涨成为热议的话题背后也充分反映了人们对于资本进驻租房市场的担忧。

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在出租房源挂出后的三天内,两大公寓运营商将租金从每月7000元抬升到了13000元。

之所以这样抢占房源,主要是在抢未来的市场。因为不管是自如还是蛋壳,一旦拿下一套房子,那么基本上就可以持有7-10年。原因在于,一套房子跟房东签的租期大概在3-5年,下一次还有续租的机会,大概率上能把竞争对手淘汰掉。

在出租房源挂出后的三天内,在两大公寓运营商的推动下,租金从每月7000元抬升到了13000元。这一价格与周边正在出租房源的最高租金持平。据新京报记者了解的市场行情来估算,该房源合理的市场租金是11500元/月。

一方面是由于过去的租金还基本上都在大家的承受范围之内,所以上涨不会造成太大的社会影响,但今年的房租上涨基本上都到了大家承受的一个临界点;

政府监管 多重供给

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全雳也建议称:“政府应该加大公租房、保障房、廉租房的供应力度,尽快引入社会化机构一起参与,拿出便宜的土地或者闲置的物业,一起开发;同时,建立住房租赁准入机制,对于合格的公寓运营商提供低成本的房源。”

北京的房租一直在涨,但是今年突然就被推到了风口浪尖,这其中的原因也并不复杂。

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公寓类企业的盈利模式是通过规模、效率以及未来增值来实现,而不是靠抬高租金。

虽然看起来群租房的安全性这么低,但是对于在北京打拼的很多人来讲,用这么低的租金租一个可以休息的地方,也是很划算的。所以说,群租房存在了这么多年,如果没有政府的清理,可能这种模式还会延续下去。

■ 现身说法

《房租到底为啥涨,胡景晖都没讲到的,看完你就知道了》

其中,南宁市的重点在于“鼓励开发商出租库存商品住房”,同时,南宁拟建立“住房租金发布制度”来规范管理住房租赁市场。深圳市则从完善住房租赁法律法规、建立租金价格管理制度、探索实施稳租金商品房制度三大举措严防“城中村”借改造变相涨价。

租房市场的规范化,提高了人们的居住品质。

在扩大规模的时候,租赁机构甚至不惜以先期赔钱的方式来抢占房源,房源到手后再进行涨价达到盈利的目的。

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抬价背后

资本推高了租金?

新京报:怎么看待政府的监管措施?对于租赁市场的发展,有什么建议?

另一方面是由于北京近几年一直在整治群租房,去年底的一场大火基本上宣告群租房时代接近尾声,大量的群租公寓被清理之后,市场上的可出租房源数量大大减少,这种供求关系的短期紧张导致了北京的房租有了一个大幅上涨。

抬价是行业性的,但抬价客观上确实推高了租金的价格,这就需要政府进行管控。

今天就房租上涨一事做一下简单分析。

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简单来讲,其实就是把过去通过群租房提供的那些房源完全除掉,之后政府及企业再通过相对优质品质的房源来填补市场。

其次,建立租房保障体系。在调控方式上,我的建议是进行用户分层,对于低收入的租客,建议政府着手建立租房保障体系,可以按照计划而分配,而对于中高收入的租客,就交给市场来进行分配。

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8月22日上午10点57分,自称是机构A的工作人员主动将报价提升到8500元。在上述价格遭到拒绝后,36分钟后,上述工作人员再次致电表示:“租金可以给到9000元/月,公司按时给你打钱,帮你装修,帮你打理。”

不同的发展阶段解决不同的问题。

8月22日,记者将一套位于北京市东城区天坛公园附近的毛坯三居室提供给了我爱我家的工作人员,其给出的报价是7000元/月,与此同时,记者查询链家网上正在出租的同小区同户型的房源租金在每月9000-13000元之间。为了解真实的价格,此后,记者还将房源同时提供给了某中介旗下的长租机构A和另一家长租公寓运营商机构B。

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政府“兜底”价格剩下的交给市场

像那种比较偏僻的地方,如果周边搞了一个物流基地,那么这个地方的租金会在短时间内涨很多。那些搞物流的工人基本上都在周边租房子,可租房源少,租房人增多,势必会导致房租上涨。

在资本助推下,长租公寓机构不惜亏本占有市场规模,然后通过涨价以达到盈利目的

等到整体完工后,房源开始出租。如果从收房到装修完毕再出租出去,这个时间控制在一个月之内,就非常完美,但是这一年甚至一年多的利润也基本上被装修吃掉了。

一位相寓的收房员告诉记者:“我们收了房子第一年对外出租价格可能会赔钱,到了第二年和第三年再盈利。”据了解,类似自如、相寓、蛋壳等租赁机构在向房东收房时,通常会签订3年及以上的合同,对房东而言,合同期内的房东收到的租金是相对固定的或者只有微幅的调动。

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