七八十万元的装修成本是否真的物有所值?一位从事了20多年装修设计的专业人士看过装修清单后说:“如果按每平方米7000元计算,让我们来做,不光是硬装,即便把日常所需的家具、家电全部含进去都绰绰有余。如果按装修交付清单进行顶格配置,也只需每平方米2000元左右就可以实现。”

“面粉”贵了,“面包”反而便宜了。半月谈记者注意到,这两宗地块附近带装修的商品房均价达每平方米1.8万元左右,与未来的限价新房价格形成每平方米5500元的价格倒挂。

#未来五年北京七环房价稳定在5万以上#

今年5月11日,南昌市西湖区水厂路以北、万店路以西DABJ2018009号地块,经过482轮、近4个小时的竞价,被南昌茂泰房地产开发有限公司竞得,楼面价高达每平方米11038.6元,溢价率高达112%。而相关土地出让须知明确,该地块所建住宅的控制性房屋销售价格上限为每平方米12500元。

置业顾问提供的一张110平方米户型装修交付标准清单显示,该项目室内装修主要包括户内、地面、墙面、天花、门、窗、橱柜系统、清洁系统、强弱电等9个方面。其中,不包含沙发衣柜、桌椅、床、家电等“大件软装”。

今年以来,多个城市加码房地产市场调控力度,出台了限购限价等措施。然而,一些开发商拿地热情并未减退。半月谈记者近期在江西南昌土地拍卖市场了解到,有的地块楼面价与新房价仅差1400多元。“面粉”与“面包”价格如此接近,能烤出好“面包”吗?

? 存解读:

“土拍盛宴”缘何而起?

毛坯价格11700装修价格近8000——江西南昌部分限价楼盘“高价装修”调查。

楼面价1万1,房价1万2

『宝鼎怀来二号』项目:大北京西部七环怀来东南,最近距离海淀中关村区域,毛坯房顺销中,价格10000-11000元。以76平两居计算,首付22万左右,月供2820左右。(具体以面签为准)有‘首付分期’优惠政策『宝鼎涿州一号』项目:边户南北通透98平米两居。单价14000元左右,可首付分期。首付13万起,月供4000左右。(具体以面签为准)

在强化房地产市场调控背景下,房价涨幅正成为一个敏感的考核指标。近期,住建部约谈12个城市的相关负责人,强调要毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策。

? 投资价值:

高地价低房价,开发商赔本拿地!谁会做亏本生意?

『宝鼎怀来一号』项目:大北京西部七环怀来东南,最近距离海淀中关村区域,精装修均价15000元,装修标准均为国内一线品牌。兴延高速开通后距离西北旺永丰基地30分钟车程。新推出两栋精装修洋房,目前排卡中,位置绝佳,总楼高6层,南北通透85-113平米舒适二居至四居(二层送露台,顶层送阁楼),价格16000左右。以85平两居计算,首付40万左右,月供5052左右。(具体以面签为准)

当天同时被高价拍卖的还有位于南昌市东湖区中大路以东、安山路以南DAAJ2018008号地块,其楼面价高达每平方米10756.3元,与每平方米14300元的政府限价也只有3500元左右的价差。

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图片 2资料图:楼市。孙睿

记者了解到,目前南昌市已开盘的5个“三限房”项目中,已有2个存在高价装修的争议,只有1个明确规定精装修价格不高于3500元每平方米。位于南昌市经开区皇姑路69号的“三限房”项目新力澜湾(备案名为“毓秀湾小区”)项目预售方案显示,该项目8号、15号和16号楼的毛坯价格为7300元每平方米,装修价格同样高达4700元每平方米。

半月谈记者了解到,南昌市近期拍卖的土地出让须知明确,宗地成交后,在《国有建设用地使用权出让合同》中明确竞得人接受宗地商品住宅销售均价上限。宗地的商品住宅自《商品房买卖合同》签订之日起,5年内不得转让。同时,交付土地后9个月开工建设,自开工之日起两年内整体竣工。

@陈宝存工作室-殷珊珊 @陈宝存工作室-席小静

一位房地产开发企业负责人分析指出,南昌茂泰房地产开发有限公司所竞得的这宗地块,新房至少要卖出每平方米1.6万元以上的价格才能保证不亏损,而这与政府限价相差约4000元。

每平方米近8000元的装修“长啥样”?

相关专家指出,土地出让收入仍然是地方财政的重要来源。财政部近期公布的数据显示,今年1—4月,全国国有土地使用权出让收入约1.8万亿元,同比增长40.7%。

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业内人士表示,从一定程度上讲,这是违反常理的现象。“每平方米1400多元,连建筑安装成本都不够。”朝晖城建集团有限公司总工程师熊震洪介绍,一般而言,房屋主体建筑每平方米造价约为1300元,安装水电、消防等设施成本每平方米需要200元左右,另外还有道路管网、小区绿化等设施成本,核算下来每平方米建筑安装成本总计约为2500元。

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有分析指出,土地市场的火热与房产市场的“冷清”现象难以持久,潜藏一定金融风险。作为一种市场行为,保障开发企业合理的利润空间是项目正常运作的题中之义。专家建议,限房价的同时,也应合理设置竞地报价上限。

相关专家认为,全装修住房符合绿色建筑发展大势,但不能沦为随意加价、突破限价政策的手段。同时,装修高价与实际装修标准的落差还可能为业主与开发企业的矛盾埋下隐患。

刘旦指出,“限房价、竞地价”调控模式是对开发企业资金实力的重要考验,可能会推动房地产市场“大吃小”,淘汰中小开发企业,进一步提高房地产市场集中度。同时,这进一步释放出房地产市场投资收益率不会如过去那样高的信号。

近日,记者来到位于南昌市红谷滩新区龙虎山大道的“三限房”(限房价、限对象、限转让)项目新力东园(备案名为“臻园”)售楼处,置业顾问表示该项目在南昌市属于豪装楼盘,新房均价约为1万8千元,其中装修价格至少7000元每平方米。

刘旦认为,近期南昌土地拍卖市场上之所以会出现开发企业宁肯冒赔本风险也要拿地的现象,不排除当地商品住宅市场库存偏紧的因素。在去化周期较短的背景下,一些资金实力雄厚的大企业可能会为了布局未来、抢占市场而进行反周期的操作。

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微信网友“自由空间”评论说,楼面价这么高,售价这么低,总觉得是表象,开发商是市场主体,又不是慈善机构,谁会做亏本生意呢?舆论担忧,在高成本开发压力和一、二手房明显价格倒挂下,开发企业在售房时可能会采取另外加价、捆绑销售车位、抬高装修价格、提高首付比例等形式,规避政府限价。

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高地价低房价,是耶非耶?

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半月谈记者电话联系南昌茂泰房地产开发有限公司母公司新力地产,对方表示对此不便予以评说。南昌市国土局相关负责人表示,对新房限价有助于释放避免房价过热的信号,开发企业竞价拍地则是市场行为。

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江西财经大学房地产开发与管理系主任刘旦介绍,房地产项目开发总成本构成大致为:拍地成本约占40%、建安成本和各种税费等财务成本合计约占50%,自有利润约占10%。“每个公司拍地都会有基本的财务原则和投资收益预期,并进行内部收益测算,在很大可能面临亏损的情况下拍地,显然是有其他考虑。”

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网友“小刚”评论说,“三限房”的本意是保刚需,而“装修豪宅”不仅有违本意,还可能排斥了刚需。在采访中,新力东园售楼处一位置业顾问表示,“小户型买的人多,定价时户型越小均价越高,户型越大均价越低。”

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记者了解到,目前国内已有部分地区出台装修限价。例如,今年7月,南昌县下发通知,要求限价房、“三限房”等刚性需求项目装修价格暂定不超过3000元每平方米。

80多万元的装修到底“长什么样”?在项目样板间,置业顾问反复表示,该项目除了硬装之外,还包含中央空调、新风系统、地暖、洗碗机、消毒柜等“卖点”,业主可“拎床入住”。“我们就是豪装,光一个洗碗机就值两三千元。”置业顾问强调说。

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