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原标题:锐参考| 德国房价高涨让人愁,政府用这种手段控制炒房——

今天,你的房租涨了吗?和老牌资本主义国家的大都市比,北上广深房租这点小涨幅,很有可能只是一个开头。随着城市吸引力上升,房租往往也会上升,有时候还会超过大多数居民的工资水平。

作者:文/张远

纽约从三四十年前就开始和高房租斗智斗勇。随着战争难民和东欧移民的大量涌入,西欧居民也饱受房租暴涨之苦。不管是纽约伦敦还是东京巴黎,大都市租房难且贵原因是相似的:可负担房屋供应量远远落后于增长人口的需求。

谈到德国房地产市场,不少国内智库比较时兴的说法是“德国房价长期稳定”。这种说法让德国人、旅居德国的华人感到诧异。即便德国相关制度较为健全,但德国大中城市房价、租金也在近10年一路走高。德国人在买房、租房方面,并非高枕无忧,也面临不少烦恼。

然而,不同城市的解决之道差之毫厘,我们就挑纽约、柏林和东京这三个典型来看看,为保持城市活力、降低中产和低收入者的生活成本,城市管理者都做了什么,最后又导致了什么结果?

大城市房价上涨势头猛

纽约:和高房租斗智斗勇几十年

从人口流动方向来看,德国的情况与中国差异并不大。ABC类城市(基本对应中国一二三线城市)能提供较优质理想的就业岗位,乡村人口持续向城市涌入,人口大多流向慕尼黑、法兰克福、汉堡、柏林、杜塞尔多夫、斯图加特、科隆这“七大都市”。而一些城市走向衰落,乡村地区也呈现空心化。大都市房价走高的同时,小城市、乡村房价持平或下滑。

租房环境

另外,一个不容忽视的历史因素也影响德国房价。两德统一之后,前东德落后地区人口流出较多,房价持续走低,而西德与东部少数新兴城市人口流入增加,房价则持续走高。

纽约有77%的家庭住租屋,平均收入的60%要用于支付房租,除去税务和医疗保险要用掉的30%,家庭可支配收入几乎所剩无几。

可以说,所谓“德国房价长期稳定”,更多的是涨跌两极平均而来的数据,或许只能体现一个片面视角。实际情况是,德国民众也希望能在大、中城市有栖身之处,他们也在为日益上涨的房价和房租发愁。

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今年5月,柏林近万市民上街游行,抗议房价快速上涨。德国总理默克尔随后表态,坦言德国迫切需要大量民众负担得起的住房,将在社会福利房项目上加大投入。

▲前5个是纽约5大区,Staten
Island因为去城里要做半小时轮渡,所以房价比较便宜,房屋自有率稍高,其他区的房屋自有率低到不忍心看

德意志银行经济分析师约兴·莫贝特在2018年初撰写过一份分析报告。他认为,自2009年以来,德国ABC类城市房价均进入一个蓬勃上涨的周期,一些城市在2009至2017年间房价翻倍,上涨势头将在一段时间内延续。莫贝特的报告写道,2009至2017年间,德国一线城市房价平均上涨80%,二、三线城市平均上涨60%。莫贝特认为,导致德国房价大幅攀升的内因包括“大城市人口数量持续增长、德国经济稳定上升、低失业率”,不可忽视的一项重要外因是“大量外国流入的房产投资”。

图源:Reason.com

采用税收手段控制炒房

而在过去20年间,纽约房价涨了40%,工资仅上涨15%。与此同时,纽约仍在吸引全世界的富豪和平民涌入,房租连涨不是梦。

德国政府此前在实践中也一直秉承“房子是用来住的,不是用来炒的”这一理念。其政策主要在税收方面下工夫。

2007年爆款美剧《绯闻女孩》中,过气歌手兼单亲爸爸靠几场小演出的收入就能在布鲁克林租房,还能把两个小孩送到顶级私校和富豪谈恋爱,在现实生活里几乎不可能发生。中产家庭委身在小而贵的房子里才是生活常态。

一是土地交易税逐步提升。以楼市火爆的柏林市为例,近年来已将土地交易税从4%提高至6%。

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二是德国房地产出售时,须缴纳资本利得税,又称“投机税”。税收金额为房产增值部分的25%。只有两种情况卖家可以获得资本利得税减免:房东将房屋用于出租,且持有房产10年以上,出售时无需缴税;房产自住至少连续两年以上,无需缴纳资本利得税。

▲如果没记错的话,男主一家人在布鲁克林住的是大三居,目前布鲁克林一室一厅月租至少在3000美元以上。用现在的眼光看,能在布鲁克林住这么大房子的人,确实有钱去追曼哈顿白富美

即便两项税收政策推高交易成本,不少国际资本在近十年来仍不断涌入德国炒房。欧洲央行的低息政策吸引不少欧洲人投资收益较稳定的德国房产,俄罗斯人、以色列人也是炒房“活跃团体”,现阶段不少中国人也加入其中。

图源:Gossip Girl Wiki – Fandom

在柏林执业的房地产评估师袁静文认为,长期稳定的租金收入和持续上涨的房产价值是德国房地产市场近年来吸引大量国际买家的原因。以首都柏林为例,其住宅平均售价在每平方米4000欧元左右,仍远低于伦敦、巴黎等国际大都市。2017年柏林的住宅类房产平均租金年收益率约为4%,房产价值增长5%到30%不等。从长期投资的视角看或为一种不错的选择。

1998年开播《欲望都市》反倒更符合现实:像律师、公关公司老板、畅销书作家等不用养娃的单身顶薪族,才有可能在纽约买楼、住美美的单身公寓。

德国政府近期也在酝酿,提高资本利得税,或将先前较低水平的房产税提高,遏止房价过快上涨的势头。不过从德国政治运行速度来看,或许新政策不会来得那么快。

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政府出手干预房租暴涨

▲Carrie租的小屋,现实中很可能是三口之家梦寐以求的房间

随着德国大城市房价上涨,房租也在承压上涨。

图源:The Decorista

按照德国“不动产世界”网站以14个大、中城市的房租价格和超过50万居民的问卷调查为数据样本分析,德国大、中城市房租从2008至2018年平均上涨44.7%,首都柏林房租上涨幅度最高,达104%,列第二、三位的城市慕尼黑与纽伦堡租金涨幅分别为61%与54%。

租房政策

相较于房产交易市场,德国政府在房屋租赁市场的政策干预较多,目的是充分保障租客的居住权益。记者走访多位德国租户,从房客角度而言德国政策有几点舒心之处:

纽约有217万套可租公寓,其中48%是福利房,8%是政府建的公共住宅,8%是政府补贴房,剩下36%是市价房。

一是房客不必担心房租暴涨。房东和房客订立租房合同后,房东涨房租须先满足两个硬性条件,即过去15个月中没涨房租,且过去3年房屋涨幅累加不能超20%。同时,房东还须阐明涨房租原因:住房环境有确实改善,例如重新翻修房屋,或是附近电车改线,噪音减少等;提供充足数据证明房租低于同等条件房屋的市场价等。

早期,纽约有两套租房政策:租金管控(rent-control)和租金稳定(rent-stablized)。

此外,房客也可以在租房伊始就与房东签订阶梯式合同,房东、房客可在长期合同中约定未来房租上涨幅度。这意味着,房客可以依据合同计算出未来10年乃至20年的房租。

租金管控的房子全市大概有4万套。只要是1971年7月1日前入住租金管控公寓的租户,就能以极低廉的租金一直续租。租户去世后,这项权利可以转移给配偶和子女继承。租金管控的房子虽然不会再增加,但已形成利益固化,无法惠及新移民。

二是房东不能因为租房申请者众多漫天要价。2015年初以来,法兰克福、柏林等多城市颁布“租金刹车”规定,对不同地段的房租按不同建筑年份、房屋状况等指标发布指导价。如果房东要价超过当地“房租指导价”的10%,房客可依此规定起诉房东,房东可能会承担法律责任,受到巨额罚款。

租金稳定,一般是针对1974年以前建造的、有至少6个房间,且月租低于2500美元的建筑(以下称稳租房)。全市稳租房约100万套,租金涨幅受政府控制,每年涨幅很小甚至不涨。

三是房客不用担心被驱赶。按照政策规定,除非房东计划将租出房屋自住,不能赶走房客。只有房客存在拒缴房租、破坏房屋、行为扰民,须走法律程序,才能“请”走租户。

然而,由于地税、物业费和房屋维护成本增加,很多房东不堪重负。资本集团趁机低价购入大量稳租房,重新装修后提高租金,只要超过2500美元就能脱离管控、和市价接轨。除了重新装修,有的公司甚至通过逼迁来赶走走租户,这样拆老楼盖新楼,转卖又能大赚一笔。在资本看来,稳租房盈利空间堪比金矿。

房源紧张短时间难解决

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尽管这些政策保证了租房者利益,德国大城市房租依旧在近十年来持续上涨。究其原因可能有以下几点:

▲华人街有很多稳租房,里面住的大多是65岁以上的老人,不懂英文,更不要说保护自己的稳租房不被投机客盯上

新房客或是短租客要受到市场价格波动影响。前述政策只是限制房东不能给已租出房屋随便涨价,如果原来的房客搬走,房东要求新房客支付租金就可以按市场时价,会出现涨价窗口。

图源:Explorizers

一些房东也会在租金上做手脚。德国租房价格分为不包含水电费、垃圾费、杂费、电梯费等的“冷租”价,包含全部费用项目的为“暖租”价。政府对租金限制仅适用于“冷租”价,其他费用不受限制。一些房东将房屋翻新、添置少量家具等所谓“改善居住环境”费用计入租房价格中,新租客实际支付的最终“暖租”价更高。

两项老政策接连失灵后,市政府始建公共住宅,低价卖给低收入人群,但效果不好。先是政府开支过大,财政不堪重负。其次是社区配套设施差、治安也不好(税收少养不起警察),居民很难获得优质的工作机会。

租房市场需求巨大而供给增长缓慢,这或许是一名租房者在德国大城市面临的最大问题。在房源紧俏的城市,有时一名房东发布房源后,会有数百名租房者申请。房东选择租客会异常谨慎。德国一些租房者坦言,找房子和找工作相似,需要提交自己的详尽“简历”,包含工作收入、个人信誉记录、前一位房东提供的介绍函等多份详尽材料。房东选择租客时,一般会倾向于素质较高、工作稳定、收入丰厚的人,甚至细化到“不养宠物、不会乐器”的租客。

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从德意志银行报告提供的数据来看,2009至2017年间,慕尼黑城区公寓空置率接近零。新增人口无房可租,不少城市上班族也只能在距离工作城市不远、火车可直达的小城市租房。法兰克福和纽伦堡也有类似的情况。

▲公共住宅Campos Plaza
2建好不久,安全预算告急,很快电梯没人维修、油漆剥落、租客开始习惯听到邻居枪掉落在地板上的声音

雪上加霜的一点是,德国土地审批速度较慢、建筑工期较长,新增住房数量远远不能缓解住房紧张的状况。

图源:纽约每日新闻

此外,网络平台搅局也在加剧房源紧张。受到德国媒体关注的是许多外国投资者也在慕尼黑、柏林、科隆等旅游城市购入房产,并通过爱彼迎(Airbnb)等互联网应用以民宿形式出租给游客,加剧了住房市场的供应不足。德国几个城市的政府近年来已经出台不同法规,处以不同程度高额罚款,限制在住房紧缺的大城市,将住宅未经许可通过爱彼迎等平台以商用赢利性质出租。不过,由于网络平台并不提供房东真实身份,调查取证较为困难,这一现象仍难禁绝。

行政干预连连失效。1974年,纽约市政府不盖楼了,这回轮到国家给低收入群体发租房券。符合资格者只需用年收入的30%交租,剩余房租用租房券支付即可,最高优惠为2000美元/月。

这项政策还算管用,低收入群体租房压力稍减。但纽约房租实在太高,中产阶级年收入的30%也交不了房租,怎么办?

接着试呗,连市长白思豪(Bill de
Blasio)都信誓旦旦的保证,为了城市的未来、经济发展和社会公平,纽约必须对权贵、中产和低技能者都有同样的吸引力。

后来,市政府又尝试了80/20计划和低收入房屋税务减免计划等等。这两种方案内容相似,即通过税收减免等优惠,让开发商把部分房屋低价卖给低收入群体和中产,由抽签决定哪个家庭能获得购买权。

目前,这些政策带来的房屋供应只是毛毛雨,远远追不上日益增长的城市人口。市长白思豪的平价房屋建造计划还在推进、纽约中产阶级的租房压力仍未消失。毕竟,只要失业或提租,他们就要和这座魅力都市说再见了。

租房过程

美国没有小区的概念,一幢公寓盖好之后,由物业公司负责维护和出租,所以租房子找每栋楼的物业问就可以。

纽约新移民多,人生地不熟,通过中介找房能快速找到复合条件的房子,中介费大概是月租的8-15%。

一般来说,房东会希望租客年收入在月租的40倍以上,收入越高涨租的空间就越大。

如果达不到这个水平,那么就需要找个年收入在月租80倍以上的保证人。

很多收入不够高的纽约客,无可避免的要找室友,否则会付不起房租。

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▲老友记

图源:teleprograma.diezminutos.es

柏林:租房天堂?不,不再是了

租房环境

在德国,只有约50.4%的家庭居住在自有住房中(低于欧盟60%的住房自有率水平),49.6%的家庭租房居住,其中45.4%的家庭租住私人租赁住房,4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。根据柏林洪堡大学2017年做的调查,超过4成租房族房租占收入比高于30%。

柏林和德国其他大城市一样,曾经是租房天堂兼人类城市完美样本:经济稳健、人口素质高、生活成本低、社区活力足。

由于老龄化和少子化影响,房屋市场一度供过于求。为减轻财政压力,市政府纷纷把公共住宅打折抛售。1990年全国还有287万户平价公共住宅,卖到2016年,全国只剩下124万户公共住宅。

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▲德国公共住宅

图源:Pinterest

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