近一周内,包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计,中止发行债券累计金额接近500亿元。是因为融资成本上升吗?未来融资还将继续收紧吗?

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年关之前,房地产企业的融资渠道正在发生巨变。

在近一周内,10家龙头房企中止公司债的发行,累计金额接近500亿元。对于房地产企业来说,只要能够融到资金就是好的,而如今的中止发债更多的是大环境和监管层带来的影响。

自2016年10月房地产密集调控政策后,房企在国内通过发行债券、银行贷款获取融资的难度骤然加大。

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过去两年因为国内融资渠道洞开,房地产企业曾纷纷在国内发行人民币债券,偿还海外美元借款。在国内融资渠道因调控政策收紧之后,诸多房企再次将目光转向海外,密集发行美元债券,借新还旧,以外债来弥补国内融资的缺口。

根据Wind统计数据显示,在2017年,126家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比2016年,增长幅度达到34%,平均负债率达到了惊人的79.1%,相比去年上升1.85个百分点,已经十分接近80%的红线,其中,35家上市房企资产负债率已经超过了80%。万科、绿地、保利三家龙头企业的发债规模已经超过5000亿元,万科甚至达到了惊人的9786.7亿万,逼近万亿大关。

年关之前举借外债:央企民企“组团”出动

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最近一个多月,诸多房地产企业正密集的发行各种美元债券,节奏之快,目不暇接。

高杠杆率已经成为房企常态,对于进入还债期的房企来说,发行公司债无疑是暂时解决问题的方法之一。然而近年来高层对房地产市场的政策是持续收紧的,对房地产市场去杠杆的目标规划明确,上市房企借新补旧的行为显然如此目标相左,由于前几年的疯狂扩张,到2018年,债务集中到期,今年迎来了近2000亿的高额还债额,在当前宏观上金融政策可能收紧的形势下,给房企发债适当降温,也是防范金融风险的需要。房地产公司发债中止只是暂时,长期来看,通过发行公司债还是房地产公司融资的主要渠道之一。

1月17日,中国金茂宣布完成了5亿美元的次级担保永久资本证券发行,年利率5.75%,每半年付息一次。

中国金茂是中化集团的房地产开发业务的平台企业。主营业务包括商用及住宅物业的开发、销售、租赁及管理以及酒店经营。本次发行所得款项将部分用作尚未偿还债项的再融资。

1月16日,时代地产签约发行3.75亿美元的优先票据。年利率6.25%,用途是现有债务再融资。

1月13日,富力地产宣布将再发行4.6亿美元优先票据,年利率5.75%;此前富力已经发行了2.65亿美元优先票据。

1月13日,爪哇控股宣布发行2亿美元的票据,年率为4.5%。爪哇控股的主营业务为酒店营运、物业及资产管理。

1月11日,合景泰富宣布向香港交易所提出申请发行2.5亿美元优先票据,年利率6%。

1月4日,中国奥园宣布发行2.5亿美元票据,所得款项部分用于现有债务再融资,年利率6.35%。

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在此之前的2016年12月底,万科、龙光地产、旭辉控股等也发行了超过15亿美元的债券。

粗略统计,春节前的一个多月内,仅仅在香港上市的十多家房企就通过海外市场融资超过35亿美元。而在去年11月份,在港上市房企宣布的美元债券融资只有5亿美元。

调控政策变脸:房企国内融资渠道关闸

房企急需加快海外美元债发行,与国内人民币融资渠道骤然收紧有关。

2016年10月底,上交所、深交所分别发布了监管函,大幅加强了房地产企业发债的监管要求。

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