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问题:房价虚高的三四线楼市,2019年会如何发展?

在我们天朝,做开发商的胆子一般都很大。

回答:

没钱的要敢借钱,负债率百分之七八十都是小case;没地的要敢圈地,哪怕抢到的地王,楼面价都超出了周边楼盘的精装价。

在2013年之前,房价处于低位,棚改的货币化安置比例很低,据统计,这个比例大约是10%左右,也就是说当时大部分拆迁户在拆迁后得到的是房子,而不是货币的补贴,象征暴发户的棚改户和拆迁户还不为大家所熟知。

但胆子再大的开发商,对于降价都是有点手软的——除非根本不在乎售楼处被砸。

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要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜;房子降价了购房者就要“维权”、砸售楼处的奇景,不知道全世界是不是只有我们天朝才有,而且还常演常新,隔两三年总能看到一波。

在2014年和2015年,全国楼市库存积压达到了峰值,去库存的目标十分严峻,于是乎,棚改货币化安置政策成为了主流!大部分拆迁户在拆迁后可以得到一大笔补偿金,这一大笔钱对于普通老百姓来讲,是天文数字一般的多!

有点说远了。

对于棚改的目标,2016年是606万套,2017年的是600万套,而2018年到2020年三年的时间,棚改目标是1500万套。这上千万的棚改户,绝大多数都是给与了货币化安置,也就是分得了大量的现金补偿。这些资金,大部分都流入了楼市,棚改户成了三四线城市新开楼盘的买房主力军。

说回最近的新闻吧。据说山东济南某楼盘,新房价格由前期的精装22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有业主出来维权了。

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因为这中间降低的差价,早就超过了精装的成本。一套140平左右的房子,房价等于下降了21万。

房地产商也是看到了这个商机,开始了无休止的炒房行为!

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炒房是一个新兴名词,是伴随着房地产业的发展而产生的投资行为。由于政策影响,房市攀升,一些人借机囤积房源,利用各种媒体宣传怂恿大家买房,增大供应,进一步提升房价,转手获利,这一类的特殊投资行为被称为炒房。

这是某地某楼盘的个案特例吗?不是。

房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚一个亿的楼盘,可以处理成只赚四千万或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高不得不提高售价的假相。也有地产商采取更直接的骗人手段如捂盘惜售、炮制地荒论、安排民工排队制造虚假繁荣等假相。

虽然国家统计局的8月相关数据还没出来,但在某自媒体发布的“全国32城市近一年房价走势及月环比查询表”上,却能对近期全国多城市的房价走势情况有个初步印象。

一些开发商之间、开发商与销售商之间、销售商与中介之间,合谋制造虚假信息,相互联手抬价,逐层加码,利益共享。另一方面,价格同盟在所谓的”定价策略”方面也有体现,几乎所有新楼盘开盘,都会以周边已售或待售房价作为定价参照,相互竞价。

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4858美高梅,与房地产商完美配合的团体,叫做炒房团!

从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!

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在这些城市中,既有北京,广州这两个全国瞩目的超一级城市;也有杭州、西安这种时不时就要上个头条的网红城市;还包括石家庄,天津,惠州,南京,大连,武汉,福州,厦门,哈尔滨,珠海,昆明,宁波。

炒房团,是在全国房地产市场上进行投资的购房者组成的团队。

虽然来自于自媒体的统计未必能带给人们如同国家统计局数据这样的权威感,但大体的市场印象还是能得出结论的。

炒房团通过团体购房,以团购形式增强和开发商谈判的能力,压低价格整体买入,之后再以零售价格获得回报。它类似于商品买卖中的批发与零售,其购房的目的是赚取零售时的差价。

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房地产商与炒房团通过新闻炒作、影响房地产市场价格,再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范,市场信息不透明,缺乏必要的监管机制,对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作,也让这种行为屡能得逞。

那么问题来了,这么多城市都出现了房价下跌现象,是说明市场底部要来了吗?

房地产商和炒房团肆意炒高房价,不差钱的棚改户跟风大量购入房源,楼市一片火爆的景象!但是,这可苦了不是棚改家庭的刚需朋友啊!

有业内人士认为,单纯的房价下跌还不足以说明问题。但如果新房价格下跌,带动二手房价格跟着下跌,俗称的一手杀二手,那倒是市场下行明显的一个信号。

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为什么这么说?

一套房子,掏空六个钱包,背负几十年的房贷,一辈子似乎就在围着一套房子转!

因为通常情况下,新房和二手房的客户是不重合的,同样的地段和品质下,新房价格必然比二手房价格高。

在此情况下,国家开始严控房价!

但现在有两个“意外”出现:一是,政府严格的限价令,让新房价格有了天花板,各地一二手房价格倒挂成了屡见不鲜;二是,在供给不增的情况下,面对蜂拥而来的买房人,摇号成了无奈的法宝。

2017年的中共十九大会议上,习近平主席针对楼市明确指示:房子是用来住的,不是用来炒的。

背离了真实市场的需求,新房和二手房不但出现了诡异的价格倒挂,而且客户也出现了诡异的重合。

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有多少人是在新房屡摇不中的前提下,才被动进入到了二手房市场?

2018年,我国迎来了史上最严的楼市调控,各种调控政策层出不穷,一二线城市的房价已经开始出现了横盘和下跌的情况。而作为靠棚改支撑的三四线及以下城市的楼市,2018年6月份的取消棚改货币化安置政策,可谓是一记重磅炸弹。7月份之后,三四线及以下城市明显出现了萎靡,相信在之前的棚改户被消化干净后,楼时将迎来一波暴跌潮!

这种情况的楼市热度还在,并不会出现所谓的一手二手相爱相杀的情况。

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但是,假如新房限购的限制开始明紧暗松,抢房潮盛况不在,新房开始各种打折优惠送面积……换句话说,新房在反应真实市场需求的情况下,出现价格下跌,那么对二手房市场就必然造成实实在在的暴击伤害。

炒房难以兴邦,回归实体业,脚踏实地求发展,人人有房住,百姓安居乐业,共同实现祖国的伟大复兴!

所以,有心者不妨观察一下,当这种一手杀二手的情况出现时,可见市场确实到了下行明显的阶段了。

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