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“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。

如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

可否认,2017年中国房地产的这轮“强势去库存”史无前例。

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土,然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

结果老大老二发现情况不妙,提前刹了车,但他俩却因为“底盘太高”,飘了起来~

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有些“专家”说,三四线房价飙涨的逻辑主要在于需求随着调控从一线到二线再到三四线的溢出效应。

因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。

现在,这个窘境可能要来了。

三四线城市房价飘起来后,背后接盘的却是收入不高,承受风险能力很差的老百姓。

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

奇怪的房价

此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

大家有没有发现,2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。

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这也就是说,房子在交易量低迷的情况下,房价竟然暴涨了。这完全不符合“供需关系”的市场经济规律。

无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

其实换个层面也很好解释,因为中国房地产市场并不能称作是真正意义的完全交易市场。

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

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三四线城市的房子,还值得买吗?

就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”

从以往的经验看,市场对于政策,有一个滞后性。尽管断了棚改货币的资金流,但三四线城市房价要回归理性,还需要有一个过程。

所以三四线房价疯涨的起因是庄家故意把价格抬高,制造上涨预期吸引散户入场,然后击鼓传花,一棒接一棒的传下去。

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至于用什么手段拉高的,很简单,棚改

所以说,要判断一个地区房价涨不涨,难说;但判断一个投资目的地是否安全,却有路可循,那就是看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。

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但现在什么情况?

这里,大家要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。

城镇化接近顶部,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;很多人从农村进入三四线城市,但他们会发现三四线城市可以立足,但难以富足。只要有机会,也会向一二线城市进发。

以往,政府拆掉棚户区,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”;而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。

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货币化安置的比例,在一二线城市中大约只有20%,但在三四线城市已高达80%。至于今年房价飙升的典型三线城市芜湖,“货币化安置”的比例是100%!

更少的流动人口、更多的去往一二线城市,由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗?

在2014年年底的时候,央妈大笔一挥,国开行等金融机构中,出了一个叫PSL的东西来帮地方政府推进棚改。

所以,趁市场还没反应过来,赶紧先出手多余的房产,说不定还能蒙到几个小高价;错过这一波,在等待下一次放水,那就不定到哪年去了。就算未来还有暴涨,这些年等待的机会成本,又会有多少呢?

PSL,中文名应该叫“抵押补充贷款”。你别管他名字有多洋气,实质就是一种期限长、利率低的贷款。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。

这钱有多少?截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。

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然后你就看到,在一二线城市普遍限购、限贷、限售、限价,资金锁死的同时,三四线城市的房价水位渐渐抬高,领涨了今年楼市的下半场。

其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

上面冠冕堂皇,下面竭泽而渔。

那么,这份爱你能受得住吗?

为何如此疯狂?

之前和朋友讨论这个话题的时候,他反驳我说:“这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期,绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。”这话我同意。

要知道在化学里面,一个公式要想快速发生反应,务必是要加入催化剂的。房产市场同理,三四线房价上涨的催化剂其实就是所谓的“有钱人”。

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